전세피해와 전세사기, 깡통전세 예방법, 전세계약 전후 주의사항 총정리

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전세 피해와 전세사기, 깡통전세 예방법 총 정리 이하출처:국토교통부

 

 

[[나의목차]]

 

 

전세 피해와 전세사기, 깡통전세 예방법

 

 

1. 전세 피해의 원인

• 금리 인상기 등 주택 가격 하락기 발생
• 전세가율 높은 주택에서 이른바 '깡통전세' 발생

 

☞ 전세계약은 나날이 늘고 있지만 제도의 허점을 노린 전세 사기 역시 날로 늘어가면서 심각한 사회문제가 되고 있습니다.

 

전세피해와 전세사기

 

 

깡통전세란?

☞ 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여 있는 경우를 깡통전세라고 합니다.

 

 

☞ 세입자가 돌려받지 못한 전세 보증금이 지난달 872억 원을 기록하며 역대 최대 액수를 초과했습니다. 이는 매우 심각한 수준이며 최근 불안한 부동산 시장의 반증이라고 할 수 있겠습니다. 각별한 주의가 필요한 가운데 전세사기 유형과 대처법을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

2. 전세사기 유형

 

 

 

갭 투기

• 서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통주택 최소 524채를 매입하였는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금 반환을 하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사태 사례

 

☞ 갭 투기는 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매대급을 치르는 방식입니다. 결과적으로 목돈이 아닌 적은 자본이 필요하고 집주인이 보증금을 반환하지 못하면 세입자가 어려움을 겪게 됩니다.

 

 

갭투기

 

 

법령 악용

• 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결하는 과정에서 전세 보증금 12억 원을 근저당으로 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 한 사례

 

☞ 전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌어 집이 경매에 넘어갔다고 통보를 하는 방식입니다. 주택임대차 보호법은 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 인정되기 때문에 부동산도 이를 책임지는 부분이 없다고 하는 경우입니다. 해당 사건으로 7, 8월에만 29건이 신고되었습니다.

 

 

법령 악용

 

 

체납사실 미 고지

•  임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못하는 경우

 

☞ 이를 체납사실 미 고지의 상황입니다. 국세 기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세보증금을 보호받지 못하며, 세입자가 피해를 보는 상황이 발생합니다.

 

 

체납사실 미 고지

 

 

3. 전세계약 전 주의사항

 

 

 

주택임대차 표준계약서를 사용

• 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 안내
• 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방

 

주변 시세 확인

• 국토교통부 실거래가, 한국 부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 시세정보 확인 필요
• 인근 부동산 중개업소 여러 군데 현장방문

 

등기부등본 및 국세, 지방세 체납여부 확인

• 등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인 필요
• 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납여부 확인 필요

 

확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람

• 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여현황 열람 가능
• 다가구주택의 경우 건물 전체 임대차 현황 열람 가능
• 해당 주택의 전입세대 현황 열람 가능

 

 

4. 전세계약 후 주의사항

• 임대차 신고(온라인 신고) 관할 주민센터 방문신고
  *우선변제권 발생조건 : 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 익일 발생
• 전세보증금 반환보증 가입(주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입 가능)
• 전입신고(관할 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신고)

 

 

 

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